La SCPI Primopierre, gérée par Praemia REIM France (anciennement Primonial REIM), traverse actuellement une période de turbulences significatives qui se reflètent directement dans sa valeur de retrait. Cette valeur, fondamentale pour tout investisseur envisageant une sortie, a connu des évolutions majeures ces derniers mois, soulevant de nombreuses questions quant à la liquidité et la valorisation réelle de ce placement immobilier. Cet article propose une analyse détaillée de la valeur de retrait de la SCPI Primopierre, son évolution récente, et ses implications pour les investisseurs actuels et potentiels.
Définition et mécanisme de la valeur de retrait
La valeur de retrait représente le montant net qu’un associé reçoit lorsqu’il souhaite se désengager d’une SCPI à capital variable comme Primopierre. Elle correspond au prix de souscription diminué des frais de souscription, représentant ainsi la somme effectivement perçue par l’investisseur qui cède ses parts. Dans le cas de Primopierre, cette valeur constitue un indicateur essentiel puisqu’elle détermine directement la capacité de l’investisseur à récupérer son capital investi et reflète la valorisation réelle des actifs immobiliers détenus par la SCPI.
Pour Primopierre, le mécanisme de détermination de la valeur de retrait suit les règles habituelles des SCPI à capital variable : lorsqu’un associé souhaite se retirer, ses parts sont rachetées par de nouveaux souscripteurs aux conditions financières en vigueur. Ce système fonctionne efficacement tant que les nouvelles souscriptions compensent les demandes de retrait, assurant ainsi la liquidité du placement. Toutefois, ce mécanisme peut se gripper lorsque les demandes de retrait excèdent les nouvelles souscriptions, comme c’est actuellement le cas pour Primopierre.
Il est important de comprendre que la valeur de retrait reflète indirectement la santé financière de la SCPI et la valorisation de son patrimoine immobilier. Une baisse significative, comme celle observée récemment pour Primopierre, traduit généralement une dépréciation des actifs sous-jacents et peut signaler des difficultés structurelles plus profondes.
Évolution récente de la valeur de retrait de Primopierre
La valeur de retrait de la SCPI Primopierre s’établit actuellement à 105,51 euros, suite à la dernière révision du prix de souscription intervenue le 21 janvier 2025, qui a fixé ce dernier à 115 euros. Cette valeur actuelle représente l’aboutissement d’une série de baisses successives particulièrement marquées depuis 2023, reflétant une correction majeure du marché de l’immobilier de bureaux.
La chronologie de ces ajustements est éloquente et témoigne de l’ampleur de la correction subie par la SCPI Primopierre :
-
Jusqu’au 15 septembre 2023, le prix de souscription était de 208 euros, avec une valeur de retrait correspondante supérieure à 190 euros
-
À partir du 15 septembre 2023, le prix a été ramené à 180 euros (-13,5%), avec un ajustement proportionnel de la valeur de retrait
-
Au 13 février 2024, nouvelle baisse à 168 euros (-6,7%), portant la valeur de retrait à 154,14 euros
-
Le 9 octobre 2024, baisse drastique à 126 euros (-25%), avec une valeur de retrait ajustée à 115,60 euros
-
Enfin, le 21 janvier 2025, dernier ajustement à 115 euros (-8,73%), fixant la valeur de retrait à 105,51 euros
Cette dévalorisation cumulée de près de 44,7% en l’espace de 16 mois représente l’une des corrections les plus importantes jamais observées sur le marché des SCPI en France. Elle traduit une dégradation substantielle de la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI, dont les causes sont multiples et profondes.
Facteurs explicatifs de la baisse de la valeur de retrait
La chute spectaculaire de la valeur de retrait de Primopierre s’explique par plusieurs facteurs convergents qui ont affecté l’ensemble du marché de l’immobilier tertiaire, mais dont l’impact sur cette SCPI a été particulièrement prononcé.
Premièrement, le marché de l’immobilier de bureaux connaît une correction structurelle profonde depuis la crise du Covid-19 et l’essor du télétravail. Cette transformation des modes de travail a entraîné une réévaluation des besoins immobiliers des entreprises, conduisant à une suroffre de bureaux, particulièrement marquée en Île-de-France où Primopierre est fortement implantée (plus de 85% de son patrimoine). Les expertises immobilières réalisées fin 2024 ont mis en évidence une baisse de 3,9% sur le second semestre 2024, portant à 15,1% la dépréciation totale sur l’année.
Deuxièmement, la spécificité du patrimoine de Primopierre constitue un facteur aggravant. Avec 97,5% à 98,3% de ses actifs investis dans l’immobilier de bureaux, la SCPI est particulièrement exposée aux difficultés de ce segment. Certains actifs, notamment ceux situés à La Défense, ont subi une décote exceptionnelle, les projets de travaux initiés il y a trois ans ayant été remis en cause par le bouleversement des conditions de financement et l’arrêt de la collecte.
Troisièmement, l’endettement élevé de Primopierre amplifie considérablement l’impact de la baisse des valeurs d’expertise. Le ratio d’endettement a atteint 37,51% au troisième trimestre 2024 (contre 32,7% au trimestre précédent), s’approchant dangereusement du plafond statutaire fixé à 40%. Cet effet de levier, avantageux en période de hausse des marchés, se transforme en handicap majeur lors des phases de correction, amplifiant les pertes de valeur pour les associés.
Enfin, la valeur de reconstitution, indicateur clé pour établir le prix de souscription, a subi une baisse significative, passant de 154,44 euros fin 2023 à 125,99 euros mi-2024, soit une réduction de 18,2%. Cette dégradation a contraint la société de gestion à ajuster progressivement le prix de souscription et, par conséquent, la valeur de retrait.
Problématique de liquidité et conséquences pour les investisseurs
La baisse de la valeur de retrait s’accompagne d’une crise de liquidité sans précédent pour la SCPI Primopierre. Au quatrième trimestre 2024, le nombre de parts en attente de retrait s’élevait à 1 712 311, représentant environ 9% du capital de la SCPI. Cette situation illustre le déséquilibre massif entre offre et demande sur le marché secondaire, les investisseurs souhaitant sortir étant beaucoup plus nombreux que les nouveaux entrants.
Dans ce contexte, la valeur de retrait devient presque théorique puisque les demandes de retrait ne peuvent être satisfaites faute de nouvelles souscriptions. Pour les investisseurs actuels, cette situation se traduit par une double peine : non seulement la valeur de leur patrimoine a considérablement diminué (près de 45% depuis 2023), mais ils se trouvent également dans l’impossibilité pratique de céder leurs parts au prix officiellement affiché.
Ce blocage de la liquidité affecte particulièrement les investisseurs ayant besoin d’accéder à leurs capitaux à court terme, qu’il s’agisse de projets personnels ou de réallocation d’actifs dans un contexte d’investissement. Il soulève également des questions quant à la valorisation réelle des parts, puisqu’une valeur de retrait non exécutable peut être considérée comme purement indicative.
Pour les détenteurs de parts via des contrats d’assurance-vie, la situation varie selon les assureurs. Si la valeur retenue lors d’un désinvestissement est généralement la valeur de retrait officielle (comme c’est le cas chez Suravenir et Apicil), certaines compagnies comme Spirica appliquent des pénalités supplémentaires en cas de sortie anticipée (3% pour un désinvestissement dans les trois ans suivant l’investissement), aggravant encore la situation pour l’investisseur.
Solutions envisagées et mises en œuvre par la société de gestion
Face à cette crise de liquidité et à la dévalorisation continue du patrimoine, Praemia REIM France a engagé plusieurs actions visant à stabiliser la situation et à offrir des perspectives de sortie aux associés souhaitant se désengager.
La première mesure significative concerne la création d’un fonds de remboursement, approuvée lors de l’assemblée générale du 3 octobre 2024. Ce mécanisme, qui devrait être opérationnel au second semestre 2025, permettra de satisfaire au moins partiellement les demandes de retrait, même en l’absence de nouvelles souscriptions. Ce fonds sera alimenté par le produit des cessions d’actifs et devrait offrir une option de sortie aux porteurs ayant effectué une demande de retrait.
Parallèlement, la société de gestion a engagé un plan d’arbitrage visant à céder les actifs non stratégiques. Au troisième trimestre 2024, Praemia REIM a ainsi procédé à la vente de trois actifs pour un montant global de 87,40 millions d’euros, ainsi qu’à la cession de ses parts (35,5%) dans la SCI Nanterre Immo. Au quatrième trimestre, un actif supplémentaire situé à Villeurbanne a été vendu pour 15,9 millions d’euros. Ces opérations s’inscrivent dans une stratégie plus large visant trois objectifs principaux : réduire l’endettement de la SCPI, financer le plan de travaux en cours sur certains actifs, et alimenter le futur fonds de remboursement.
Enfin, la société de gestion a déployé une stratégie de réduction de l’endettement, facteur aggravant dans la dévalorisation des parts. Le ratio d’endettement, qui avait atteint près de 38% fin 2024, fait l’objet d’une attention particulière, avec un objectif de désendettement progressif pour renforcer la solidité financière de la SCPI et limiter l’effet de levier négatif en cas de poursuite de la correction immobilière.
Perspectives d’évolution de la valeur de retrait pour 2025
Les perspectives d’évolution de la valeur de retrait de Primopierre pour 2025 et au-delà demeurent incertaines, bien que plusieurs éléments permettent d’esquisser des scénarios possibles.
À court terme, la correction du marché immobilier de bureaux pourrait se poursuivre, bien qu’à un rythme moins soutenu. Les dernières expertises montrent un ralentissement de la baisse au second semestre 2024 (-3,9% contre -11,2% au premier semestre), mais l’incertitude persiste quant à son terme. La suroffre de bureaux par rapport à la demande des entreprises, notamment en Île-de-France, continue d’exercer une pression à la baisse sur les valeurs.
Pour la SCPI Primopierre spécifiquement, les efforts de restructuration du patrimoine et de désendettement devraient progressivement porter leurs fruits, mais nécessiteront du temps. La distribution prévisionnelle pour 2025, estimée à 4,40 euros par part (contre 6,38 euros en 2024), intègre les coûts liés aux travaux et au désendettement, mais reste contrainte par la vacance locative et les franchises accordées aux locataires.
La mise en place du fonds de remboursement au second semestre 2025 devrait améliorer partiellement la liquidité, mais risque de ne pas satisfaire l’intégralité des demandes de retrait accumulées. Les modalités précises de ce fonds (prix de rachat, volume disponible, règles de priorité) n’ont pas encore été communiquées, mais pourraient inclure une décote supplémentaire par rapport à la valeur de retrait officielle.
À plus long terme, la valorisation de Primopierre dépendra de sa capacité à adapter son patrimoine aux nouvelles attentes du marché et à bénéficier de la dynamique du Grand Paris. Les actifs bien positionnés à proximité des futures gares pourraient connaître une revalorisation, tandis que les immeubles obsolètes ou mal situés continueront probablement à peser sur la performance globale.
Implications pratiques pour les investisseurs
Pour les investisseurs déjà présents dans le capital de Primopierre, la situation actuelle appelle à une réflexion stratégique tenant compte de leur horizon de placement et de leurs objectifs patrimoniaux.
Les investisseurs ayant un besoin de liquidité immédiat se trouvent dans une situation délicate, avec des parts difficilement cessibles aux conditions officielles. Plusieurs options peuvent être envisagées, comme la cession sur le marché secondaire avec une décote supplémentaire (via des plateformes spécialisées), l’attente de la mise en place du fonds de remboursement, ou encore, pour ceux détenant leurs parts via un contrat d’assurance-vie, un arbitrage vers d’autres supports plus liquides.
Pour les investisseurs ayant un horizon de placement long, la question se pose différemment. Malgré la dévalorisation importante, Primopierre continue de générer des revenus, avec un taux de distribution de 3,54% en 2024 et des perspectives de stabilisation progressive. La baisse du prix de la part pourrait même contribuer à améliorer mécaniquement le rendement relatif à l’avenir, si les distributions se maintiennent.
Quant aux investisseurs potentiels, le prix d’entrée actuel (115 euros) pourrait constituer une opportunité dans une perspective de long terme, à condition d’accepter les incertitudes qui pèsent sur le secteur des bureaux et d’avoir une vision claire des risques associés. La diversification reste toutefois recommandée, Primopierre ne devant représenter qu’une portion limitée d’un portefeuille immobilier équilibré.
Conclusion : une valeur de retrait en quête de stabilisation
La valeur de retrait de la SCPI Primopierre, fixée à 105,51 euros depuis janvier 2025, reflète une correction majeure du marché immobilier tertiaire et les difficultés spécifiques rencontrées par cette SCPI historique. Cette dévalorisation sans précédent, associée à une crise de liquidité persistante, soulève des questions légitimes sur la valorisation réelle du patrimoine et la capacité effective des investisseurs à se désengager aux conditions annoncées.
Les mesures engagées par Praemia REIM France (cessions