La SCPI Primopierre, gérée par Praemia REIM France (anciennement Primonial REIM), présente une performance contrastée sur le marché immobilier, révélant les défis auxquels font face les SCPI spécialisées dans l’immobilier de bureaux. Cette analyse approfondie examine les indicateurs de rendement, l’évolution de la valorisation, et le positionnement de cette SCPI dans l’environnement actuel du marché immobilier.
Indicateurs de performance financière et rendement
Évolution du taux de distribution
La SCPI Primopierre a enregistré un taux de distribution de 4,12% pour l’année 2023, un niveau considéré comme inférieur à la moyenne du marché des SCPI qui s’établissait à 4,52% pour la même période. Cette performance modeste s’est encore détériorée en 2024, avec un taux de distribution en baisse à 3,54%, reflétant les difficultés croissantes rencontrées par cette SCPI dans un environnement de marché compliqué pour l’immobilier de bureaux. Sur une perspective à plus long terme, le rendement moyen sur les trois dernières années s’établit à 4,37%, témoignant d’une certaine stabilité historique malgré la tendance baissière récente.
Performance à long terme
Le taux de rentabilité interne (TRI) sur 10 ans de Primopierre s’élève à 3,64%, un indicateur qui illustre une performance constante et positive sur la durée, bien que modérée par rapport à d’autres véhicules d’investissement. Cette performance à long terme reste un argument en faveur de cette SCPI pour les investisseurs privilégiant la stabilité et la visibilité des revenus sur la durée, mais elle ne compense pas entièrement les difficultés récentes en termes de valorisation.
Évolution préoccupante de la valorisation
Dévalorisation significative du prix de la part
L’élément le plus marquant concernant la performance récente de Primopierre réside dans la dévalorisation spectaculaire de son prix de souscription. Depuis septembre 2023, la SCPI a connu une série de baisses successives du prix de sa part :
-
208€ jusqu’au 15 septembre 2023
-
180€ à partir du 15 septembre 2023 (baisse de 13,5%)
-
168€ à partir du 13 février 2024 (baisse supplémentaire de 6,7%)
-
126€ à partir du 9 octobre 2024 (baisse supplémentaire de 25%)
-
115€ à partir du 21 janvier 2025 (baisse supplémentaire de 8,74%)
Cette dévalorisation cumulée de près de 44,7% en l’espace de 16 mois représente l’une des plus importantes corrections observées sur le marché des SCPI, surpassant même celle de Laffitte Pierre. La baisse intervenue en octobre 2024 (-25%) est particulièrement significative et témoigne de l’ampleur des ajustements nécessaires pour refléter la valeur réelle des actifs.
Dégradation de la valeur du patrimoine
La chute du prix de la part reflète une dégradation substantielle de la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI. Au premier semestre 2024, ce patrimoine a accusé un nouveau repli de 12,4%, s’ajoutant aux baisses déjà enregistrées précédemment. La valeur de reconstitution, indicateur clé de la valorisation des actifs, est passée de 154,44€ fin 2023 à 125,99€ mi-2024, soit une baisse de 18,2%. Cette situation est aggravée par le niveau d’endettement élevé de la SCPI (38,34%), qui amplifie l’impact des baisses de valeur sur la performance globale.
Facteurs explicatifs et positionnement sur le marché
Spécificités et défis du patrimoine
Primopierre possède un patrimoine composé à 97,5% d’immeubles de bureaux, une spécialisation qui explique en grande partie ses difficultés récentes. Ces actifs, bien que situés majoritairement dans des zones économiquement dynamiques (Paris et Île-de-France), sont devenus partiellement inadaptés aux besoins actuels des utilisateurs, nécessitant d’importants travaux de réhabilitation. Le taux d’occupation financier de 85,8% au 30 septembre 2024 témoigne d’une vacance locative non négligeable, avec près de 15% des immeubles partiellement inoccupés en attente de rénovation.
Positionnement dans un marché en mutation
Dans un contexte de « fortes turbulences sur l’immobilier de bureaux », Primopierre n’est pas la seule SCPI à avoir dû revoir significativement sa valorisation. Ce mouvement s’inscrit dans une tendance plus large de correction du marché, particulièrement pour les SCPI anciennes à forte capitalisation investies dans l’immobilier de bureaux en région parisienne. La spécialisation sectorielle qui constituait autrefois un atout est devenue une vulnérabilité dans un environnement post-Covid marqué par l’essor du télétravail et l’évolution des besoins des entreprises.
Perspectives et stratégies d’adaptation
Face à ces défis, Praemia REIM a engagé une stratégie d’adaptation visant à moderniser le patrimoine de Primopierre. Cette démarche passe par la cession des actifs devenus obsolètes et la réalisation de travaux de réhabilitation sur les immeubles conservés, afin de les rendre plus attractifs pour les locataires potentiels. L’engagement en faveur de l’investissement socialement responsable, matérialisé par l’obtention du label ISR en 2021, s’inscrit également dans cette volonté de transformer le patrimoine pour répondre aux nouvelles exigences du marché.
Les ajustements significatifs du prix de la part, bien que douloureux pour les investisseurs existants, permettent désormais à la SCPI d’afficher une valorisation plus en phase avec la réalité du marché. Le prix de souscription actuel de 115€ pourrait constituer un point d’entrée intéressant pour de nouveaux investisseurs, sous réserve d’une stabilisation du marché de l’immobilier de bureaux et de la réussite de la stratégie de modernisation du patrimoine.
La performance de la SCPI Primopierre sur le marché immobilier ces dernières années peut être qualifiée de difficile, avec un rendement inférieur à la moyenne du secteur et une dévalorisation très significative du prix de sa part. Cette situation reflète à la fois les défis structurels du marché de l’immobilier de bureaux et les spécificités d’un patrimoine nécessitant d’importantes adaptations. Pour autant, la SCPI dispose d’atouts non négligeables, notamment sa forte capitalisation, la qualité de ses locataires et son engagement en faveur de l’investissement responsable, qui pourraient constituer des leviers de rebond à moyen et long terme.