La SCPI Iroko Zen se présente comme l’une des solutions d’investissement immobilier les plus innovantes et performantes du marché actuel, combinant rendement attractif, absence de frais d’entrée et engagement responsable. Créée en 2020 par la société de gestion Iroko, cette SCPI relativement jeune a su s’imposer rapidement, affichant des performances remarquables qui dépassent systématiquement ses objectifs et attirant plus de 4 700 investisseurs en quelques années. Ce guide analyse ses caractéristiques fondamentales, ses performances historiques, sa stratégie d’investissement ainsi que les risques et opportunités qu’elle présente en 2025.
Caractéristiques fondamentales et modalités d’investissement
Une SCPI accessible sans frais d’entrée
Iroko Zen est l’une des premières SCPI du marché à ne pas facturer de frais d’entrée, ce qui permet aux investisseurs de mettre immédiatement l’intégralité de leur capital au travail. Contrairement aux SCPI traditionnelles qui prélèvent entre 8 % et 12 % de frais de souscription, Iroko Zen applique uniquement des frais de gestion annuels de 14,4 % et une commission de sortie anticipée de 5 % HT pour toute vente de parts avant trois ans.
Le ticket d’entrée est fixé à 5 000 euros, soit environ 25 parts au prix unitaire de 202 euros depuis août 2024. Cette accessibilité place la SCPI dans une fourchette intermédiaire entre les véhicules grand public et les SCPI institutionnelles.
| Caractéristique | Détail |
|---|---|
| Type de SCPI | SCPI à capital variable diversifiée |
| Date de création | Septembre 2020 |
| Prix de la part | 202 € (depuis le 1er août 2024) |
| Valeur de reconstitution | 209,94 € (juin 2024) |
| Minimum de souscription | 5 000 € (environ 25 parts) |
| Frais de souscription | 0 % |
| Frais de gestion annuels | 14,4 % |
| Commission de sortie anticipée | 5 % HT (si vente avant 3 ans) |
| Délai de jouissance | 3 mois |
| Report à Nouveau (RAN) | 18 jours |
| Capitalisation | 700 millions € (T3 2024) |
| Taux d’occupation | 100 % |
Valorisation et liquidité
Le prix de la part est resté stable à 200 euros pendant près de quatre ans avant d’être revalorisé à 202 euros en août 2024. Cette hausse de 1 % témoigne de la bonne gestion du véhicule dans un marché parfois complexe. La valeur de reconstitution étant de 209,94 euros, les nouveaux souscripteurs bénéficient encore d’une décote d’environ 3,8 %.
Iroko Zen bénéficie d’une collecte dynamique qui a atteint 160 millions d’euros nets au premier semestre 2024 et 250 millions d’euros sur l’année 2023, la plaçant parmi les SCPI les plus attractives du marché. Son délai de jouissance de trois mois est relativement court comparé à d’autres SCPI qui imposent jusqu’à six mois.
Stratégie d’investissement et composition du patrimoine
Une diversification multi-dimensionnelle
Iroko Zen adopte une approche opportuniste et pragmatique, diversifiant ses investissements à plusieurs niveaux :
- Géographique : 56 % du patrimoine est situé en Europe de l’Ouest (Espagne, Allemagne, Irlande, Pays-Bas), 44 % en France. Une première acquisition au Royaume-Uni a été réalisée en 2024.
- Sectoriel : bureaux, commerces, entrepôts logistiques, locaux d’activité, établissements de santé, crèches et hôtels.
- Locatif : 118 actifs répartis entre 218 locataires en septembre 2024, assurant une mutualisation du risque.
| Indicateur | Fin 2022 | Septembre 2024 | Évolution |
|---|---|---|---|
| Nombre d’actifs | 57 | 118 | +107 % |
| Nombre de pays d’investissement | 5 | 6+ (dont UK) | +20 % |
| Capitalisation | 212 millions € | 700 millions € | +230 % |
| Nombre d’investisseurs | 4 700 | Non précisé | – |
| Surface gérée | Non précisé | 510 391 m² | – |
| Nombre de locataires | Non précisé | 218 | – |
| Taux d’occupation | Non précisé | 100 % | – |
Iroko Zen a su investir dans un contexte de correction des valeurs immobilières, acquérant des actifs à des rendements attractifs :
- 7,1 % acte en main pour les acquisitions de 2023.
- 7 % à 8 % pour celles réalisées en 2024.
Performances historiques et positionnement sur le marché
Rendements attractifs et réguliers
Iroko Zen affiche un taux de distribution supérieur à 7 % chaque année depuis sa création :
- 2021 : 7,10 % (SCPI la plus performante du marché).
- 2022 : 7,04 %.
- 2023 : plus de 7 % (3e SCPI la plus performante de France).
- 2024 : 7,32 %.
Elle vise un TRI de 7 % sur 8 ans, prenant en compte les revenus et la valorisation de la part.
Un positionnement distinctif
Iroko Zen se distingue par :
- L’absence de frais d’entrée.
- Une digitalisation avancée, simplifiant l’investissement.
- Une distribution mensuelle des revenus.
- Un engagement ISR labellisé, répondant aux attentes ESG.
Engagement ISR et impact environnemental
Une gestion responsable et progressive
Labellisée ISR, Iroko Zen suit une stratégie ESG en trois étapes :
- Atteinte d’un seuil minimal de performance environnementale sous 3 ans.
- Amélioration progressive des performances énergétiques.
- Objectif « Best in class », intégrant les normes les plus exigeantes.
Les actions concrètes incluent :
- Optimisation énergétique via la Gestion Technique du Bâtiment (GTB).
- Installation de panneaux solaires et bornes de recharge.
- Investissement de 1 % de la capitalisation dans des fonds à impact social.
Risques et points d’attention
Les risques inhérents aux SCPI
- Absence de garantie sur le capital et les revenus.
- Liquidité limitée, même si la collecte dynamique réduit ce risque.
- Sensibilité aux cycles économiques et au marché locatif.
Spécificités de risque propres à Iroko Zen
- Jeunesse de la SCPI : pas encore de cycle immobilier complet.
- Forte exposition internationale : risques réglementaires et fiscaux.
- Concentration partielle sur bureaux et commerces : impact potentiel du télétravail et de l’e-commerce.
Perspectives et recommandation d’investissement
Un véhicule adapté à certains profils
Iroko Zen convient particulièrement :
- Aux investisseurs à long terme (horizon de 5 à 8 ans).
- Aux retraités recherchant un complément de revenu régulier.
- Aux épargnants soucieux de l’ISR et de la diversification géographique.
Dans une allocation patrimoniale diversifiée, Iroko Zen peut représenter 30 % à 50 % de la poche SCPI, en complément de SCPI plus défensives (santé, bureaux prime).
La SCPI Iroko Zen s’impose comme une opportunité attractive en 2025 grâce à ses rendements élevés, son absence de frais d’entrée, sa stratégie diversifiée et son engagement ESG. Sa capacité à investir intelligemment durant la correction des marchés immobiliers lui confère un potentiel de résilience et de performance à long terme.
Toutefois, comme pour toute SCPI, elle doit être envisagée dans une optique de long terme, avec une allocation patrimoniale équilibrée pour limiter les risques.